Jahrelang standen Büroimmobilien im Mittelpunkt des geschlossenen Immobilienfonds Anlegerfokus und jetzt, vielleicht auch durch die Unsicherheiten in Folge der Finanzkrise, setzten Emissionshäuser plötzlich auf privat genutzte Immobilien als Anlageziel.

Nachdem die DWS mit dem DWS ACCESS Wohnen Fonds bereits vor einigen Wochen in die Platzierungsphase gegangen ist, legt das Hamburger Emissionshaus König & Cie. jetzt nach. Mit dem Wohnwerte-Fonds, der eine Mindestbeteiligung von bemerkenswert geringen 5.000 Euro aufweist, setzt König & Cie. auf privat genutzte Immobilien in Metropolregionen. Die Immobilienauswahl wird dabei durch die bei Autofahrern sicherlich hinlänglich bekannte DEKRA vorgenommen, die ähnlich dem TÜV neben der Kfz-Prüfung auch in anderen Branchen jenseits der Autos über entsprechend geschulte Gutachter verfügt und hier als Experte zu Rate gezogen wird.

5% bis 8% Ausschüttungen währen der Laufzeit

Auch wenn Ausschüttungen von 5% bis 8% während der Laufzeit angesichts des derzeitigen Zinsniveau als enorm hoch erscheinen, so kann diese Prognose sicherlich nur wenige Investoren für den Wohnwerte-Fonds begeistern, zu deutlich ist der Rückstand auf die derzeit stark nachgefragten Angebote aus dem Bereich der Regenerativen Energien, die teilweise eine doppelt so hohe Rendite versprechen und dies mit einer staatlichen Garantie und Inflationsschutz zu bekräftigen wissen.

Dennoch bietet das eher langweilige Investment in Immobilien am Standort Deutschland Vorteile – zu einer vergleichsweise stabilen Immobilien Wertentwicklung kommt die der Anlageklasse zuzurechnende Inflationssicherheit. Steigt die Inflation, steigen die Immobilienpreise mit. Für den derzeit immer wieder diskutierten Fall einer kommenden Währungsreform, wäre Immobilienbesitz sogar die beste aller Lösungen, da das „Beton-Gold“ solchen Situationen bisher immer widerstanden hat.

König und Cie scheint ein ähnliches Szenario in der Konzeption berücksichtigt zu haben, wie sonst könnte ein Veräußerungsszenario mit 178 Prozent des Anteilspreises kalkuliert werden, was abzüglich Anlagebetrag einer jährlichen Wertsteigerung von ca. 4,3 Prozent entsprechen würde. Dies ist sicherlich bei einem günstigen Kaufpreis und einer optimalen Entwicklung der Wohnnachfrage am Standort möglich, erscheint aber aus heutiger Sicht inter Berücksichtigung des aktuellen Wohnungsmarktes als sehr optimistisch, sofern eine schnell steigende Inflation in der Überlegung ausgeschlossen wird.

Neu im Angebot der DWS findet sich der mit DWS Access Wohnen ein geschlossener Wohnimmobilienfonds, der bereits zum Start mit einem Immobilienbestand von 22 Objekten in elf Städten wie z.B. Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt oder auch Dresden zeigt in welche Richtung sich das Immobilienportfolio entwickeln soll. 

Für Vermögensverwaltung des DWS Access Wohnen zeichnet sich der Immobilien Dienstleistungsspezialist Alt + Kelber, eine Tochter der Wiener Conwert Gruppe verantwortlich. Dort soll man dafür Sorge tragen, dass die geplanten rund 120 Mio. Euro Vermögen des Immobilienfonds, welches zur Hälfte aus Anlegergeldern finanziert wird in langfristig vermietete Bestandimmobilien investiert werden.

Trotz des derzeit sommerlichen Wetters und Zurückhaltung vieler Anleger geht man bei DWS von einer zügigen Platzierung - bis zum 31. Oktober 2009 - des Fonds aus. Anleger, die sich bei diesem Wohnimmobilien Investment engagieren wollen, können dies ab einer Anlagesumme von 10.000 Euro zzgl. 5% Agio tun und erhalten damit die Aussicht auf eine Ausschüttungen in Höhe von 2,65 Prozent im Jahr 2010 bzw. zwischen 6,25 Prozent und 7 Prozent in den folgenden 11 Jahren der Fondslaufzeit. 

Stille hat sich über den sonst eher belebt bis schillernden Markt der geschlossenen Fonds gelegt. Die Finanzkrise hatte im letzten Jahr die Nachfrage nach Beteiligungsangeboten heftig einbrechen lassen, negative Nachrichten von insolventen Beteiligungen und stillgelegten Schiffen tun ihr Übriges um die Stimmung weiter auf einem Tiefpunkt zu halten.

Geschlossene Immobilienfonds führen mit weiten Abstand

Dies führt bei Initiatoren zu einer Art Schockstarre, aus der – so scheint es – ganz im Steinmeier’schen Credo nur ein ökologisch-pflegerischer Weg herausführt. Geschlossene Fonds Anleger sind eben schlau und befinden derzeit vor allem Pflegeimmobilien und Solar- bzw. Photovoltaik Anlagen als zukunftsfähiges Investment.

Diese Annahme scheint durch eine aktuelle Untersuchung der Feri Euro Ratings gestützt zu werden, in der ein Rückgang der Neuemissionen des ersten Quartals von 113 im Jahr 2008 auf nur noch 68 im Jahr 2009 aufgeführt ist. Gleichzeitig sank das Platzierungsvolumen im traditionell nicht sonderlich starken ersten Quartal auf knapp 1,8 Mrd. Euro was einem Rückgang von 55 Prozent entspricht und Böses für die kommenden Monate ahnen lässt.

Nachfrageeinbruch bei Private Equity Fonds

Alleine geschlossene Immobilienfonds retten die Bilanz, mit einem platzierten Volumen von 1,2 Mrd. Euro stellen sie vor Regenerativen Energien Fonds das Schwergewicht unter den geschlossenen Beteiligungsangeboten. Fast zusammengebrochen scheint der Markt der Private Equity Fonds. Konnte in den vergangenen Jahren hier fast mühelos Fonds um Fonds platziert werden, so hat sich dieses Segment zum Ladenhüter entwickelt, weshalb Emissionshäuser mit einem deutlich eingeschränkten Angebot reagieren. Lediglich drei Produkten (Vorjahreszeitraum: 16) wurden in diesem ersten Quartal ins Rennen um die Gunst der Kunden geschickt

Die Düsseldorfer Ideenkapital Financial Engineering AG genießt innerhalb der Branche für Finanzdienstleistungen den hervorragenden Ruf als modernes Emissionshaus für innovative, geschlossene Beteiligungen. Hierbei geht es für das Unternehmen immer wieder darum, unter Einsatz höchster Kreativität, neue Märkte zu identifizieren, die im Sinne der Anlegerschaft genutzt werden können. So gelingt es dauerhaft und nachhaltig, aussichtsreiche und Erfolg versprechende Fondsprodukte zu initiieren, die sich bei privaten Anlegern großer Beliebtheit erfreuen. Dabei realisiert die Ideenkapital AG stets den Anspruch, innovative Konzepte mit traditionellen Werten zu verbinden.

Moderne Investments in Schiffe und Immobilien

Private Anleger erhalten so die Möglichkeit zu modernen Investments, die gleichzeitig von Unabhängigkeit, Qualität, Stabilität und Nachhaltigkeit geprägt sind. Ein ausgeprägtes Partnernetzwerk befähigt den Initiator hierbei, auf die Expertise zahlreicher Spezialisten zurückgreifen zu können. Dieser Umstand verleiht den angebotenen Beteiligungen ein Höchstmaß an Professionalität und Weitblick. Die Ideenkapital AG hat sich im Rahmen ihrer Tätigkeit auf drei verschiedene Anlageklasse spezialisiert: Im Einzelnen sind dies Schiffsbeteiligungen, geschlossene Immobilienfonds und Fonds auf Basis von Lebensversicherungen. Hierbei konnten seit Gründung bereits mehr als 56.000 Anleger von den Vorzügen der Ideenkapital Anlageobjekte überzeugt werden. Bei einem summierten Investitionsvolumen von über 4,4 Milliarden Euro, schätzten die vertretenen Anleger, neben durchschnittlich geringen Mindestbeteiligungen, vor allem die überzeugende Performance und die seriöse Abwicklung der angebotenen Fonds. So ist es zu erklären, dass Ideenkapital, unter den Investoren, auf einen hohen Anteil wiederkehrender Stammkunden zurück blicken kann, die ihr Vermögen regelmäßig dem Düsseldorfer Emissionshaus anvertrauen.

Die Königsklasse unter den Geldanlagen sind geschlossene Fonds. Besonders wenn die Geldanlagen langfristig auf den Aufbau von Vermögen gerichtet sind, gehören auch geschlossene Fonds in das Portfolio des Anlegers, diese entwickeln sich unabhängig von den Aktienmärkten und bieten höchste Renditechancen. Den weitaus größten Teil der Gelder der Anleger vereinen dabei geschlossene Immobilienfonds auf sich und dabei gehören schon seit vielen Jahren Fonds mit Objekten, die sich nicht in Deutschland befinden zu den Rennern. Innerhalb der Immobilienfonds gehen deutlich mehr als 50 Prozent der Investitionen in Fonds mit Immobilien außerhalb von Deutschland. Das besondere Interesse der Anleger liegt auf den steuerlichen Vorteilen, die das Doppelbesteuerungsabkommen mit Freistellungsmethode bietet.

Steuerliche Vorteile sind nach wie vor ein Argument für geschlossene Immobilienfonds

Bei der Freistellungsmethode werden die im jeweiligen Land erzielten Gewinne auch nur dort besteuert, das heißt, in Deutschland müssen darauf keine weiteren Steuern gezahlt werden. Da viele Anleger in diesen Ländern keine weiteren Erträge erzielen, können sie von Steuerfreibeträgen und niedrigen Steuersätzen profitieren. Dennoch unterliegen auch diese Erträge dem Progressionsvorbehalt, das heißt, die im Ausland erzielten Gewinne werden zu den in Deutschland erzielten Gewinnen addiert und daraus wird der Steuersatz ermittelt, der dann auf das in Deutschland zu versteuernde Einkommen angewendet gilt. Doch gerade wenn das zu versteuernde Einkommen sehr hoch ist, hat der Anleger kaum Auswirkungen durch den Progressionsvorbehalt zu befürchten. Diesen Vorteil nutzen Anleger gern aus.

Als einer der jüngeren Anbieter von geschlossenen Fonds wurde das Unternehmen FHH Fondshaus Hamburg erst im Jahr 2001 gegründet. Reichlich Erfahrung mit Schiffen, deren Betrieb und den Gesetzmäßigkeiten von Schiffsbeteiligungen war jedoch bereits zu Unternehmensbeginn vorhanden. Wenig verwunderlich, wurden alle notwendigen Grundkenntnisse und reichlich Spezialwissen von dem mehrheitseigner F. Ahrenkiel GmbH & Co. KG, einer Hamburger Reederei quasi mit in die Wiege gelegt.

Wenig überraschend ist das Emissionshaus heute noch vornehmlich auf dem Gebiet der Schiffsbeteiligungen aktiv. Bis ins Jahr 2005 konnten hier bereits 31 verschiedene Projekte verwirklicht werden. Um das Unternehmen auf eine breitere Basis zu stellen, entwickelte die Geschäftsführung mit Beginn des Jahres 2006 zusammen mit externen Experten die ersten geschlossenen Immobilienfonds. Seither ist das FHH Fondshaus Hamburg auch auf diesem Gebiet tätig.

Bei allen Projekten arbeitet das Fondshaus mit Experten der jeweiligen Branchen zusammen, um den Anlegern ein hohes Maß an Sicherheit bieten zu können. So wird gewährleistet, dass renditestarke Objekte für die jeweiligen geschlossenen Fonds erworben werden. Neben der Konzeption und der Vermarktung der Beteiligungen ist das FHH Fondshaus Hamburg GmbH & Co. KG auch mit der Werterhaltung sowie der Wertsteigerung der Schiffe und Immobilien betraut. Mit diesen weiterführenden Dienstleistungen kann sich das Unternehmen so von anderen Emissionshäusern unterscheiden.

Die in Bonn ansässige IVG Private Funds GmbH zählt zu den maßgeblichen Fondsinitiatoren in Deutschland. Sie ist eine hundertprozentige Tochter der IVG Immobilien AG. Gemessen am platzierten Eigenkapital ist die IVG Private Funds GmbH hierzulande seit 2007 Marktführer im Segment für geschlossene Immobilienfonds.

Die Gründung der IVG Private Funds GmbH erfolgte 1980 in Köln als WertKonzept ImmobilienFonds GmbH. Im Jahr 2004 kam es zur Umfirmierung in IVG ImmobilienFonds GmbH. Seit Oktober 2007 trägt sie ihren heutigen Namen: IVG Private Funds GmbH.

Büroimmobilien Beteiligungen

Im Investitionsfokus der IVG Private Funds GmbH stehen Büroimmobilien in attraktiven deutschen und europäischen Metropolen mit großem Transaktionsvolumen. Die überaus interessanten Renditechancen für Anleger resultieren aus der langfristigen Vermietung der Immobilien an bonitätsstarke Mieter mit entsprechend günstigen Finanzierungsbedingungen und kontinuierlichen Erträgen.

Die Produktlinien EuroSelect und Balanced Portfolio - als geschlossene Immobilienfonds für private Investoren konzipiert, vertrieben und gemanagt - begründen den Erfolg der IVG Private Funds GmbH. Das platzierte Eigenkapital betrug 2007 427 Mio. EUR und soll in Zukunft nachhaltig erhöht werden.

IVG EuroSelect Fonds immer im Plan oder besser

Die Leistungsbilanz ist bemerkenswert: Alle bisher aufgelegten sieben EuroSelect Fonds erfüllten oder übertrafen sogar die prognostizierte Entwicklung. Die Anleger waren bisher also immer auf der “sicheren Seite” dank der konservativen Investitionsstrategie der IVG Private Funds GmbH. Und in Zukunft ? Die Aussichten sind hervorragend. Denn: Die Globalisierung der Immobilien-Investmärkte bietet viel versprechende neue Perspektiven. Die Nachfrage international tätiger Investoren nach indirekten Immobilienlagen steigt.

Die Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH gehört zur GPT-Group, einer der größten australischen Immobiliengesellschaften. Mit Hilfe des Hauptgesellschafters legt die Hamburg Trust geschlossene Immobilienfonds sowohl im In- als auch im Ausland auf und ist hiermit sehr erfolgreich. Die internationalen Kontakte helfen bei der Auswahloptimaler Standorte und bewirken ein gutes Chance- und Risikoverhältnis der geschlossenen Fonds Angebote. Investitionen der Hamburg Trust erfolgen sowohl in Australien als auch in den USA sowie in Europa. Die aufgelegten Beteiligungen werden anschließend an private wie an institutionelle Investoren verkauft.

Geschlossene Immobilienfonds mit unterschiedlicher Strategie

Neben der Konzeption der geschlossenen Immobilienfonds ist die Hamburg Trust auch in der Anlegerbetreuung, dem Fondsmanagement sowie dem Asset Management tätig.
Im Rahmen ihrer Tätigkeit bietet die Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH verschiedene Produkte. Hierzu gehören zum einen Core-Immobilienfonds, die die traditionelle Form des Immobilienfonds darstellen. Die Investitionen erfolgen hier vor allem in Büroimmobilien, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien, die sich in topp Innenstadtlagen befinden. Gleichzeitig bietet das Unternehmen aber auch Value-Added-Fonds, die sich vor allem auf Objekte mit hohem Wertsteigerungspotenzial konzentrieren. Ziel ist es, durch Umstrukturierung, eine Änderung der Mieterstruktur oder umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen die ruhenden Renditechancen zu wecken. Das dritte Produktangebot der Hamburg Trust sind Mezzanine-Fonds, die sich auf nachrangige Immobilienkredite spezialisiert haben.

Die Deutsche Fonds Holding AG ist bereits seit Jahren erfolgreich auf dem Markt für geschlossene Beteiligungen tätig. Das Unternehmen gehört zu 100% zur Deutschen Immobilien Holding Beteiligungsgesellschaft mbH. Seit 1993 legt die Deutsche Fonds Holding AG geschlossene Beteiligungen auf, die von ihr selbst konzipiert und anschließend verwaltet werden. Der Fokus liegt hierbei vor allem auf dem Bereich der Immobilienanlage.

Gemeinsam mit Experten sowie erfahrenen Mitarbeitern ist das Unternehmen immer auf der Suche nach geeigneten Standorten, an denen eine erstklassige Rendite erzielt werden kann. Obwohl die Investments vorwiegend in Deutschland erfolgen, wird auch der ausländische Markt ständig weiter beobachtet, um topp Investments zu finden.

Auch Flugzeugfonds und Schiffsbeteiligungen im Angebot

Neben den Immobilien investiert die Deutsche Fonds Holding AG aber auch in andere hochwertige und langlebige Wirtschaftsgüter wie Flugzeuge und Schiffe. Diese werden entweder erworben oder gebaut und anschließend an bonitätsstarke Leasingnehmer oder Reedereien verleast bzw. verchartert. Bis vor einigen Jahren hatte die Deutsche Fonds Holding AG zudem Medienfonds im Angebot, aufgrund der steuerlichen Komponente sind diese derzeit jedoch unattraktiv und werden nicht mehr angeboten. Ein besonderes Angebot der Deutschen Fonds Holding AG sind deren Vermögensstrukturfonds. Anders als bei anderen Beteiligungen, die lediglich in eine Assetklasse investieren, ist es den Anlegern hier möglich, sowohl in Immobilien als auch in Mobilien sowie in Private Equity anzulegen.

Geschlossene Immobilienfonds investieren ähnlich wie offene Immobilienfonds in Immobilien. Allerdings unterscheidet sich die Anlagetaktik, während offene Immobilienfonds auch mit kleinen Beträgen erworben werden können und in der Regel in sehr verschiedene Immobilienprojekte investieren, zeichnen sich geschlossene Immobilienfonds durch die Anlage in nur ein bestimmtes Immobilienprojekt aus, an welchem sich Anleger innerhalb eines begrenzten Zeitfensters finanziell beteiligen können. Sobald das Unternehmen ausreichend Eigenkapital von privaten wie auch institutionellen Anlegern eingesammelt hat, die für die Realisierung des Projekts angestrebte Investitionshöhe erreicht wurde, wird dieser Fonds geschlossen. Daher lässt sich der Name dieser Anlageform erklären.

Einnahmen aus Vermietung und späteren Verkaufserlösen

Der Anleger erwirbt mit dem Kauf eines geschlossenen Fonds zumeist den Status des Kommanditisten und trägt neben den zahlreichen Chancen, die eine Anlage mit sich bringt, gleichsam alle Risiken bis hin zu einem Totalverlust seiner Einlage. Er verspricht sich neben regelmäßigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung seines Immobilieninvestments auch sich eine attraktive Beteiligung am Gewinn des jeweiligen Unternehmens respektive des späteren Verkaufs der erworbenen und weiterentwickelten Immobilien.

Immobilienfonds sind neben Schiffsbeteiligungen und Fonds regenerativer Energieformen die meist nachgefragten Vermögensanlagen im Segment der geschlossenen Fonds. Bei diesen speziellen Fonds investiert der Anleger zumeist in privat oder gewerblich genutzte Immobilien im In- oder Ausland. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds werden dem Anleger bei geschlossenen Immobilienfonds alle betreffenden Immobilien in einem Emissionsprospekt dargestellt. Der Einzelne weiß also genau, „auf was er sich einlässt“.

Über 3 Milliarden Euro werden jedes Jahr in geschlossene Immobilienfonds investiert

Durch eine Änderung im Steuerrecht gelten geschlossene Immobilienfonds mittlerweile nicht mehr als Steuerschlupfloch für Spitzenverdiener, sondern bestechen durch die Möglichkeit hoher Renditen. Im Jahr 2004 investierten die Deutschen über drei Milliarden Euro in geschlossene Immobilienfonds. Ein Ende dieser Investitionsfreude ist trotz der Schließung des Steuerschlupfloches bei den Immobilienfonds nicht in Sicht.